华堂狂砸9亿买地！塘厦亚视学院地块悄悄易主，容积率仅1.2！

农历年底了，总有几家欢喜几家愁。

有时，一买一卖，一方觉得是荣耀，一方觉得是悲凉。今天故事的主角，是塘厦大地主华堂与美好置业。

事情是这样的。

近期，房姐八到一则公告，美好置业发布《关于转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司100%股权的公告》，股权受让方为“东莞市华堂更新置业有限公司”。

这个故事，说来话长。

/// 总价9亿，涉及约占地10万平土地资产 ///

据公告内容，华堂出资9亿，获得东莞名流置业所持有的，东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司100%股权。

而东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司的主要资产为土地使用权，交易后华堂将获得其拥有的拟开发土地。

据披露，其所获得的拟开发土地，共两宗，均位于东莞市塘厦镇郎箕埔地段。

分别为：东府国用（1999）字特430 号，占地面积42029平；东府国用（1999）字第特431号，占地面积 63032平。地上建筑面积约71093平，其中以会籍名义对外出售面积约8177平。合计共105061平。

/// 位于塘厦镇中心，容积率1.2，周边多为高档住宅小区 ///

据查，地块位于塘厦镇中心区，南侧约1.7公里处为塘厦镇政府，西北侧为塘坑水库，周边有塘厦镇中心小学、三正半山酒店等。

而查控规，地块为R2住宅用地，R2规划用地面积95734平，容积率仅为1.2、密度32、高度限高60米。

值得一提的是，地块周边多为高档居住小区。有银湖山庄、新世纪可居、御湖半山、三正半山豪苑、御城花园等多个楼盘。

其中距离最近的，银湖山庄四期高层洋房贝壳挂牌12套，挂牌均价约3.5-4.2万/平。而据安居客数据，银湖山庄别墅挂牌价约6.1万/平。

再来看地块现状。

/// 亚视学校所在地，正在开始拆迁 ///

现状方面，地块现由广东亚视演艺职业学院办学使用，在三旧改造范围，符合“三旧”改造条件，正在开始拆迁。

而据公告，广东亚视演艺职业学院将于2022年1月10日前搬迁腾退学院。

广东亚视演艺职业学院创办于2000年，是一所经广东省人民政府批准成立、教育部备案、纳入国家统一招生计划的全日制普通高等院校。

其投资方为名流投资集团（即美好置业前身），有意思的是，据2016年报道，其早期投资为以发展房地产为目的。不过在接手后，开始调整战略，计划为塘厦打造一所一流大学。

不过虽然股权已交易完成，但广东亚视演艺职业学院已备案建设新校区，学校仍在。

据广东政务服务网信息，广东亚视演艺职业学院已于2019年4月，将投资8亿建设新校区。

新校区位于塘厦初级中学西南边，永固纸品厂正南边，东深供水公司东边。

这里插句题外，新校区位于碧桂园天麓山旁，附近的永固纸品厂地块于2020年8月披露将由碧桂园来操盘打造。（回顾：猛料！碧桂园杀回塘厦！悄然夺下永固地块旧改！）

而目前，项目命名为：碧桂园莞佳云麓半山，作为塘厦为数不多的新盘，已经亮相。碧桂园速度，不是吹的。

继续说回华堂此次收购。

/// 华堂，塘厦神秘大地主 ///

据公告内容，华堂实际控制人从事房地产开发业务多年，开发项目约 40 个，总规模约200万平，总资产超过100亿元。

目前在东莞市开发有塘厦华堂时光、东莞东城华堂城市星光、塘厦蔚蓝星宸花园等项目。

实际上，据房姐报道，2019年底，塘厦密集公示7宗旧改1+N公示改造方案，华堂均是股东之一。

在塘厦做旧改，搞不定华堂，连路都会难走很多。

7宗旧改，总占地面积为178166.14平（267亩），其中有6宗位于138工业旧改区，改造方向为商住商住用途，1宗为商业金融用途。现状为旧厂房，土地权益人自行改造即可。

而除以上项目外，138旧改工业区内的两个公寓项目，卓越华堂时光、华堂九里也都来自华堂。

其中卓越华堂时光，更是以889套排名2020年公寓网签第一。

如今华堂在塘厦再下一城，拿下容积率仅为1.2的靓地，未来将如何打造，静静等候消息吧~

最后，再来说下此次股权出让方，美好置业。

/// 美好置业，曾打造凤岗临深大盘，近期出让三家公司回笼资金22亿 ///

说起美好置业，不少人会觉得很陌生。但如果说到“东莞名流印象”，可能有不少东莞人会有印象。

美好置业，成立于1989年，前身即为名流置业集团股份有限公司，立足武汉，布局全国。

此前，曾在东莞凤岗打造过总建面50万平的临深大盘“东莞美好名流印象”。

现该项目已售罄，贝壳二手挂牌价在3-3.4万/平之间。

美好置业近期出让股权的并非只有东莞一家。

据查，2020年12月31日，美好置业发布了两份资产转让公告。一份即为上面提到的9亿元转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司100%股权。

另一份则是转让安徽东磁投资有限公司100% 股权，及全资子公司持有的合肥名流置业有限公司100%股权。两项交易合计对价13.08亿元。

而从总体来看，美好置业从这三笔资产转让中获得的收益都不大，公司主要目的多为回笼资金，合计回笼约22亿资金。

在众多房企纷纷拿地的当下，美好置业为何反而出让股权让出靓地，原因可能是多方面的。

据查，2020年前三季度，美好置业实现营收21.85亿元，同比增长19.38%；归母净利润为-1.43亿元，扣非净利润为-1.47亿元。即2020年前三季度亏损约1.43亿。

此外，近几年美好置业的负债率在不断增长，由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度进一步增至76.65%。

截至2020年中报，公司账面货币资金为17.67亿元，而其短债达到30亿，现金已不足以覆盖短债。

而实际上缺钱可能早已是常态。

早在2017年，据美好置业年报披露，公司有15个二级开发项目，主要分布在武汉、广东、沈阳等地。预计总投资金额369.70亿元，截止报告期末实际投资金额214.55亿元。

这就意味着，美好置业要想完成既有项目，还需投入资金155.15亿元。

而除项目开发急需资金外，现金不足，可能还与美好置业押注转型“装配式建筑”方向有关。

2014年，美好置业开启战略转型，从“名流置业”更名为“美好置业”，并提出“产品工厂化”的战略。

此后，美好置地为从传统房地产开发商往装配式建筑服务商转型，一直在加大这方面的投入。

截至2020年10月30日，已投产8家工厂，此外还有5家工厂在建设中，计划于两年内陆续投产。

但是据披露，2020年上半年，其装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元，其中81.7%是内部项目所消化。

尽管已转型多年，房地产业务依然是美好置业的营收支柱。

而随着转型的投入，近两年美好置业拿地力度一直在减小。而押宝的新业务，如果短期内无法取得大幅增长，随着拿地力度降低，项目减少，公司未来可能面临收入下滑的风险。

此次通过出让三家公司股权回笼22亿资金，在众多房企纷纷挤破脑袋拿地进入东莞热土的时候，美好置业出让其宝贵的临深土地资产，可能也是无奈之举。

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